三道紅線下的2020年房企半年報:富力、融創、綠地、中南亮“紅燈”

田國寶2020-08-28 12:36

經濟觀察報 記者 田國寶 8月20日,央行和住建部召集12家房企和證監會、銀保監會、外匯管理局、交易商協會等機構召開座談會。據多位參會人士及參會房企的內部人士透露,座談會傳遞了兩個信號:一個是控負債,一個是穩房價。

此前傳言的三道紅線也被進一步證實,即剔除預收款后的負債率不超過70%,凈負債率不超過100%,現金短債比不低于1。此外,會議對有息負債增速、拿地銷售比和經營性現金流等指標也做了相應要求。

根據要求,監管部門對房企設置三道紅線、四檔管理,三道紅線全部踩中的為紅色檔,未來有息負債不得增加;踩中其中兩道紅線的列入橙色檔,有息負債新增幅度不得超過5%;踩中其中一檔紅線的列為黃色檔,有息負債增幅不得超過10%;三道紅線均未踩中的為綠色檔,有息負債增加幅度不得超過15%。

新規則將在2021年開始執行,那么2020年中報和年報將成為一個重要的參考依據。8月是房企發布上半年業績的月份,如果以三道紅線來對照房企中報,會是一種什么樣的結果呢?

經濟觀察報從全國上市房企中篩選了總資產均超過千億的41家房企,截至8月26日,已經有30家發布了2020年上半年業績。如果以三道紅線來衡量,30家房企中,有4家房企踩中三道紅線位于紅色檔,有4家房企未踩任何紅線處于綠色檔。

三道紅線

30家已經公布半年報的房企中,剔除預收款項后負債率((總負債-預收款項)/(總資產-預收款項))超過70%的房企有23家,其中建業地產最高,為86%,遠洋集團、越秀地產和世茂集團3家房企剛剛過70%。保利、龍湖、合生創展、華潤置地、招商蛇口、中海和中國金茂等7家房企低于70%。

wind數據顯示,30家房企中,凈負債率超過100%的房企有9家,其中,建發國際最高,達到了258%,合生創展最低也達到了103%。另有21家房企的凈負債率低于100%,其中龍湖、龍光、華潤置地、招商蛇口、新城控股和中海均在50%以下。

30家房企中,有10家的現金短債比低于1,其中富力地產最低,只有0.24,寶龍地產、招商蛇口和雅居樂均在0.95以上。另有20家房企的現金及等價物可以覆蓋當年到期債務,其中新城控股、越秀地產、龍光集團、建發國際、龍湖集團和中海均在2倍以上。

三道紅線結合來看,全部踩中的房企有4家,分別為富力地產、融創中國、綠地控股和中南建設。這4家房企中,與2019年底相比,今年上半年富力的有息負債下降了4.8%,融創中國有息負債降了0.6%;而綠地控股和中南建設則分別上升了12.4%和10.7%。

30家房企中,有4家房企處于綠色檔,分別為華潤置地、保利地產、龍湖和中海。另外,招商蛇口和越秀地產是最接近綠色檔的2家房企,其中招商蛇口現金短債比為0.96;而越秀地產剔除預收款項后資產負債率為71%。

30家房企中,有8家踩中兩道紅線為橙色檔,有14家踩中一條紅線為黃色檔。橙色檔的企業中,只有陽光城的有息負債比2019年降低了1.34%,其他7家均有不同幅度的增長,其中合生創展增加了51%。

14家黃色檔的房企中,僅有碧桂園和中國金茂的有息負債比2019年底下降,其中碧桂園降了7.53%,金茂降了16.48%。其余12家的有息負債均在上升,其中中梁上升幅度最大,達到了31.43%。

今年上半年房企紅色檔的數量與2019年相當。2019年有8家主要房企踩中全部三道紅線,分別為融創中國、綠地控股、中國恒大、中梁控股、富力地產、華夏幸福、新力地產和佳兆業。

截至8月26日,已經發布半年報的企業中,中南建設從2019年的橙色檔轉為紅色檔,中梁控股從紅色檔轉為黃色檔。而中國恒大、華夏幸福、新力地產和佳兆業等4家2019年紅色檔中的房企還沒有發布中報。

三項指標

除了剔除預收款項后資產負債率、凈負債率和現金短債比三道紅線外,監管層還設置了有息負債同比增速、拿地銷售比、經營活動產生的現金流量凈額三個指標。

30家房企中,今年上半年有9家房企的有息負債比2019年底增加幅度超過15%,其中合生創展達到51%,中梁控股達到了31%。此外,龍光、建發國際和華僑城的有息負債增幅也超過了20%。

同期,有息負債減少的房企有5家,分別為中國金茂、碧桂園、富力地產、陽光城和融創中國,其中金茂降幅最大達到了16%,融創降幅最小為0.61%。

30家房企中,拿地銷售比超過40%的房企有14家,其中有3家超過100%。這14家房企中,有2家處于綠色檔中,有5家處于橙色檔中,其余均為黃色檔企業,紅色檔企業拿地銷售比均在40%以下。

2019年財報中,有12家房企有息負債同比增幅超過15%,但沒有一家的拿地銷售比超過40%。這一定程度上與2019年多數房企拿地集中在前5個月有關,5月份以后,隨著融資收緊,房企拿地步伐開始放緩。

2020年以來,隨著4月疫情逐步好轉,房地產成交也開始逐步恢復,房企開始集中在一二線主要城市加大拿地力度。

中指院報告顯示,前7個月,百強房企拿地規模同比增長2.8%,其中有31家房企月度拿地金額超過2019年月均拿地金額,奧園、龍光、綠城等房企月均拿地金額較2019年增加一倍。但也有一部分房企放緩拿地,萬科、世茂、富力、建業等房企月均拿地金額較2019年減少一半。

另一個衡量房企的重要指標是經營活動產生的現金流量凈額連續三年不得為負。2017年-2019年,41家典型房企中,經營性現金流凈額連續為負的有7家房企,分別為華夏幸福、富力地產、正榮地產、綠城中國、華僑城、遠洋集團和城建發展。

目前,30家房企中,只有13家A股上市的房企公布2020年上半年經營性現金流,其中有7家為負,包括保利地產、招商蛇口、新城控股和華僑城等房企;另有6家為正,包括金茂、陽光城、綠地、中南建設等房企。

另外一家值得關注的是旭輝控股,雖然不是連續三年經營性現金流為負,但2018年、2019年連續兩年為負。2019年旭輝位于黃色檔中,僅有剔除預收款項后資產負債率一項踩中紅線,不過其新增有息負債達到了33.2%。

利潤普降

多家房企人士指出,央行、住建部座談會主要目的有兩個:一個是控負債,一個是穩房價??刎搨氖侄渭词侨兰t線,而穩房價的手段則是穩地價。

30家發布半年業績的房企中,有息負債較2019年底上升了7%,增加凈額為2515.47億元。2020年是房企償債高峰期,由于疫情影響,終端市場受到抑制,通過發行新債償還舊債也是房企有息負債增加的重要原因之一。

凈利潤下滑也是2020年上半年眾多房企的普遍特征。30家房企中,2020年上半年主營收同比下降的有7家,其中金茂降幅最大,接近18%。其他6家降幅均在10%以內。還有23家房企主營收出現上升,其中新城控股和建發國際增幅均超過一倍以上。

與營收相比,2020年上半年房企凈利潤降幅范圍更大。30家房企中,凈利潤同比下降的有12家,其中招商蛇口和建發國際降幅最大,達到了81%和66%;禹州和遠洋的凈利潤降幅也均超過了30%。

30家房企中,2020年上半年凈利潤率低于10%的房企有15家,占比達到了一半。其中建發國際、綠地控股和招商蛇口的凈利潤率均低于4%;中梁、建業、正榮、遠洋和禹州的凈利潤率在5%-7%之間;新城控股、奧園、越秀地產、世茂集團、碧桂園、陽光城、中南建設的凈利潤率在7%-10%之間。

另有15家房企凈利潤率超過10%,其中有4家超過20%,合生創展最高為48%,中國金茂為31%,華潤置地和中海分別為26%和23%。另外華僑城、龍光和雅居樂的凈利潤率也超過15%。

有息負債的增加也使得一部分房企利息支出大幅增加,2020年上半年中南建設利息支出上升了624%,雅居樂的利息支出上升了260%,世茂集團利息支出上升了211%。奧園、建發和新城的利息支出增幅也超過50%。

30家房企中,有10家的利息支出是減少的,主要以央企和地方國企為主。其中有7家減少幅度超過20%,寶龍地產降幅最大為50%,華潤和保利分別為28%和27%。越秀地產、招商蛇口和華僑城降幅也超過20%。

據一位房企負責融資的高管透露,目前房地產行業融資整體還是偏寬松的,座談會影響還沒有傳遞到融資終端。他判斷,未來幾年融資會依然處于寬松狀態,“紅線針對的是個別企業,整體趨勢不會改變。”

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不動產開發報道部主任
主要關注房地產、產業園區、雙創及物業等領域。擅長深度報道和調查報道。
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