【獨家】綠地回應家具村糾紛:一戶一議、不考慮預期經營損失等“不合理”訴求

吳小飛2020-08-10 18:40

經濟觀察網 記者 吳小飛 2019年9月16日,綠地集團旗下公司100%控股上海吉盛偉邦國際家具村,隨后的“升級改造”引發眾多商戶的強烈反彈。此事耗時近一年之久,仍未能完全妥善解決,目前尚有近百商戶仍未離場,還在等待他們預期的合理補償……

8月5日,綠地集團吉盛偉邦國際家具村的兩位主要責任人:家具村項目總經理王奕、綠地貿易港集團風險管理部總監劉東坡,就家具村項目改造以及商戶溝通安置問題,獨家接受了經濟觀察網記者的采訪。

最核心的是,對政府來說,這里的產出有點低了

經濟觀察網:2007年簽訂合約時,綠地跟吉盛偉邦的合作模式是什么?是否參與家具村的運營管理?

家具村:2007年,綠地和吉盛偉邦共同成立了一個合資公司,各占50%股權。在2019年9月100%持股前,綠地并沒有參與吉盛偉邦的經營和管理,這一塊是由鄒文龍的團隊來負責。

經濟觀察網:2014年紅星美凱龍收購吉盛偉邦家具村鎩羽,是否跟綠地的干預有關?

家具村:2014年,紅星美凱龍計劃收購吉盛偉邦集團公司的股權,涉及的項目包括家具村,當時雙方就收購的一些條件沒有談妥,跟綠地沒有關系。后來他們由股權收購變更為委托管理,委托紅星美凱龍車建新的團隊對家具村進行管理。這個委托管理大概也只是持續了一年左右。

鄒文龍在家具方面的經營是非常好的,但在二期建材方面的經營薄弱,之后紅星美凱龍受托管理,重點撲在二期建材的招商方面,一定程度上起到了推動作用。

在我們收購之前,家具村2017年之前的十年并沒有產生較好的效益,2017年―2019年有略微收益,從經營業績上看,情況并不樂觀,長期處于不盈利狀態。一開始,家具村只有A區和B區,后來慢慢擴建,才好一點。因為這是一種個體商戶聚集經營的模式,很多售后做的不盡人意。緊鄰家具村的奧特萊斯,每年的經營收入是百億級別,建筑面積大概只有家具村的1/3—1/2,沒法比??傮w來講,商場的經營差強人意。

其實近年來,整個房地產市場行情是往下走的,因為家居跟地產行業密切相關,也不可能有太好的效益。

這里最大的問題是區域發展的問題:在“大虹橋”概念下,近年來趙巷鎮作為一個重要區域,是一塊投資熱土。一方面家具村稅收比較低,政府關注稅收;另外,相對來說,跟周邊重新升級的區域形象差距較大,家具村對面會有阿里、網易等大品牌。最核心的是,對政府來說,這里的產出有點低了。從企業的角度來說,也要考慮客觀效益。

經濟觀察網:關于升級改造家具村項目,跟政府部門的溝通最早是什么時候?與“浦西軟件科技園”的規劃是否同步?

家具村:最早跟趙巷鎮是怎么談的,很難有一個具體的時間。浦西信息軟件科技園就在我們對面,政府肯定也有升級家具村這塊用地的考慮,但家具村的變動是否跟這個規劃是同步的,我們不清楚。

經濟觀察網:最早跟吉盛偉邦談全面收購是什么時候?當時雙方關于易主后租戶問題這一塊是怎么談的?

家具村:最早跟吉盛偉邦談收購的事,以公告為準。從層級來說,我們確實不是參與者。另外,我們是上市公司,具體時間應該以公告為準。雙方最早關于這個事情的接洽時間,我們也不知道。鄒總(鄒文龍)和我們張總(張玉良),合作了十幾年,是長期的合作伙伴,公告說8月1日給了預付款,那很可能7月30日簽合同,這都不一定。

經濟觀察網:在接盤家具村之前,綠地有沒有做過家具村運營的先例?是否對整個家具村及其行業情況做過市場調查?

家具村:綠地沒有經營家具行業經驗,但商業購物中心是做過的,家具村這種經營模式沒有過。如果要談這個收購,公司前期應該多少做過一些了解,但是不是眼下這個情況不清楚。雖然我們不熟悉這個行業,但這個情況跟購物中心還是有共性的。

現在家具村處理商戶交接問題的,除了兩個主要的負責人,其余還是吉盛偉邦原來的那些人,他們同時也是處理這些問題的主力。他們懂這個行業應該怎么做,也懂每個客戶的來龍去脈,更懂這些客戶提出的需求是否合理。

預期利潤損失,我們不予補償

經濟觀察網:“9·16”事件發生的背景是什么?為什么會選擇這么突然而生硬的方式催告商戶離場?

家具村:告知函的內容就是在公示一個未來改造升級的變化,另外希望能跟商戶進行相關問題的溝通。

“9·16”之后,實際上仍然有續約的情況,商戶可以選擇續約或者不續約,續約的前提是商戶自愿且要對家具村目前的經營風險充分評估,另外不存在惡意欠租、沒有歷史欠費且保障以后能正常履約。續約,是租金和物業管理費減半。

經濟觀察網:2019年9月和10月,貴司多位項目負責人以及集團副總裁吳曉暉先生在與家具村商戶代表溝通時曾承諾,要保障商戶不少于18個月的經營期,同時保障家具村穩定有序的營商環境等,但后續并未按照這一承諾執行,是何原因?

家具村:吳曉暉總的承諾確實有,他當時的說法全部內容是:第一2019年11月之后我們正常收租;第二我們努力保持營商環境;第三給予商戶18個月的穩定經營期。這三個內容是一體的,不能斷章取義。

目前大部分都是欠租欠費,物業管理費都是我們墊付的。

經濟觀察網:家具村拆建筑,張貼警示公告等舉動,對于正在履約期間的商戶而言客觀上是一種負面影響,營商環境更是處于很大的不穩定狀態,貴司對此的補償方案是什么?

家具村:不能說對商戶完全沒有影響,但這種影響是由很多因素組成的。對于這種影響,綠地是有補償的。

第一次讓步商戶,是免除2019年9、10月的租金和物業管理費;第二次是農歷年前后,如果商戶愿意離開,我們可以免掉2~3個月的租費,這前后將近5個月;隨后,上海國資委要求我們在力所能及的范圍內給予商戶兩個月的租費減免,我們就連續兩個月租費減半,實際上等于免租一個月,跟集團領導報批的時候,對于這么大的讓步,領導也很震動。對于那些沒有裝修或者小額裝修的,我們又給一個月(租費減免)。在大的政策框架下,最高的減免額度是7個月的租金和物業管理費。

貼出黃色告示,是因為有商戶存在不誠信行為,比如一些消費者預付了定金,但是商家不發貨。對這類問題,我們提醒消費者注意購買行為,是站在保護消費者權益的角度。如果在某一家店面門口貼上是誠信商戶,則意味著其他是不誠信商戶,這才是破壞營商環境的舉動。

另外,有一些商戶從2018年開始就欠費,這跟家具村要升級改造沒有任何關系。

維護營商環境方面,去年9月,我們還做了兩撥大的展會活動,今年6月給商戶直播賣貨,也跟一些商戶溝通,他們愿意的話,可以去綠地其它的商貿中心或者線上平臺賣貨,盡管成效不大,但是也有一些合作。

經濟觀察網:在這種大熱的夏天,為什么要給商戶停電?

家具村:停電的都是期滿的商戶,我們覺得沒有義務了。截至2020年8月5日,家具村商戶欠費共計1.16億元,包括租費欠款5906萬元以及滯納金和房屋占用費等。

經濟觀察網:綠地100%控股家具村后,已有多個建筑主體被拆除或者處于正在拆除狀態,請問在拆除前是否獲得相關政府部門審批?能否出具相應憑證?

家具村:拆房子的行為是綠地的一個事業二部在負責。紅房子的物權是綠地的,我們有權進行處置。離場商戶的主體建筑外墻被拆,是因為他們離開時,覺得內裝還可以再用,自己拆的——雖然合同約定這些墻體的裝修歸綠地所有,但是本著減少商戶損失的立場,我們允許他們離場時帶走。還有一些是臨時建筑,不拆就是違章。我們接手之后,大部分臨時建筑已經到期,政府要求拆除,那就必須拆除。

升級轉型方案政府尚未審批。但我們現在處理的是雙方的合同問題,跟商戶協商溝通階段,商戶的問題完全解決后,才能實施轉型升級,正式的改造需要政府的審批。跟用戶解除租賃合同是一碼事,轉型升級是另外一碼事。

經濟觀察網:目前的商戶主要有哪幾類,貴司與商戶溝通的退場補償方案分別是什么?

家具村:按照合同期限來說,主要有8年、5年,3年,1年。1年左右的合同占絕大多數。針對不同的商戶,大原則是一戶一議;對于在合同期內、有重大裝修的商戶,已經開展了一些評估工作,請具備資質且司法認可的評估單位評估,在此基礎上跟商戶進行友好協商,找到大家認同的方案來處理。比如富蘭蒂斯,它的合同是明年到期,我們溝通的情況是由評估公司評估裝修原值,按照一定年限折舊,補償對方裝修殘值。另外一個大的補償是租金和物業管理費的減免,除了去年9、10月份的減免,還有疫情期間的減免,這些對方也認可的。

對于簽約后沒有開業的,也是評估裝修成本,給予賠償,然后進行一定的免租。評估工作不是全覆蓋,一方面評估周期較長,另外先評估幾家試點,以觀后續效果。是否需要評估,需要根據租戶愿意,基于友好協商的立場。

至于預期利潤損失,我們不予補償,這個很難有公允評估,而且行業里沒有先例。我們的補償范圍就是實際發生的損失。

比較難溝通的商戶:一類是沒有任何訴求,約也約不到,這類是最難的;一類是法院判決書都下來了,商戶既不執行判決,也不溝通,也找不到人,也不搬走;一類是堅守原來的期待,除了賠償裝修之外,還要用工損失、預期經營損失、商譽損失、代理權損失等,很難溝通。

比如有一個商戶,15萬盤下來一個二手店面,要求我們賠償250萬元。這個金額是如何計算的:15萬元的店面接盤費用、90萬元左右的滯銷家具商品費用、預計的一年經營損失,算下來250萬元,這種案例無法有效溝通。我們雙方都要合情合理合法,才能有效解決問題,商戶也不能獅子大開口。

經濟觀察網:對于美克美家這類大商戶,處理方案是什么樣的?

家具村:美克美家是唯一一家簽8年的商戶,退場談了七八個月,幾乎每周都去聯系,剛開始他們根本不理。后來是兩家公司的法務進行溝通的,他們法務認為,提前解除合同對他們是有利的,最終的方案是6個月的免租。他們是今年7月底離開。

經濟觀察網:目前家具村的拆遷公司是否受貴司委派進駐?

家具村:進駐家具村的拆遷隊是綠地請的,最早是在今年3月進駐的,當時主要是拆除臨時建筑。

經濟觀察網:你認為綠地在處理家具村問題上有什么需要反思的嗎?

家具村:我到現在不知道兩方(綠地與吉盛偉邦)的合同是怎么簽署的,我的觀點僅代表個人不代表企業,假如合同上能寫到在后續與商戶問題協商出現了什么情況,鄒老板(鄒文龍)方面應該負起一定的責任或全部責任、或者協助解決這些問題,結果可能會好些。我個人覺得這是最重要的一條。在某種情況上,鄒老板是不是講清楚這些問題也不知道,所以導致了我們后續在應對這些問題方面很無力。

經濟觀察網:你們有沒有往公司上級反映過這些問題?

家具村:反映過,但結果還是現在這個結果。

經濟觀察網:政府部門一直沒有出面協調嗎?

家具村:目前,趙巷鎮、區、市政府都知道這個事。剛開始他們覺得是雙方一些問題的協商與溝通,他們不好出面干預,就是搭建平臺讓雙方坐下來談,但是發現每次集體談判就變成了吵架,沒有任何結果,大家都是筋疲力盡,解決不了任何問題,然后區、趙巷鎮相關政府部門給我們的指導意見就是“一戶一議”。最后,市信訪辦、市國資委、區信訪辦的意見是:一是對商戶做釋法的工作;二是能在溝通層面解決的問題盡量溝通解決,否則就走法律途徑來解決。

(應受訪者要求,回答統一以“家具村”名義代指。)

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